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物業服務企業多元經營現狀及探討
作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2019/5/15 10:05:17  點擊:18

作者:安然 來源:網絡轉載

物業頭條訊:

早期物業服務企業開展多元經營,從本質上看,是物業服務企業尋求物業費之外的資金平衡的手段。但是,在新的社區經濟概念和生活服務的定位下,多元經營擁有了更多的想象空間。

如何去定義多元經營對于物業服務企業的意義,實際上事關如何看待這個行業的未來。在對物業管理行業進行前景預估時,“多元經營”被視為物業服務企業極富價值的潛力增長點。但在物業服務企業開始涉足新零售、便利店、甚至金融等領域時,業內也存在對越來越多的多元經營的疑惑,認為此超出了物業服務企業本身的應該的服務范圍,超越了物業服務企業本身應該著力提升的基礎服務。

不少物業服務企業在對行業思考和開拓上,有許多超前的思路和動作,也引領了對行業內涵的定位和發展的重新思考,其多元經營如何布局,專注方向有哪些,借助本文我們一起來探討。

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百花齊放,物業服務企業多元經營現狀

圍繞業主生活服務,布局多元業務,物業服務企業正在打通行業生態鏈。其多元經營從初期的廣告經營、售賣商品、家政服務等基礎服務延伸層次,圍繞業主服務和資產管理,進入到更專業化的領域,比如社區教育、新零售、租賃運營等。

從服務涉及的主體角度上看,物業服務企業開展多元經營有以下三種方式,一種是依托母公司或開發公司的業務整合,如雅生活服務借助綠地金控開展社區金融、高地物業攜手復星旅文開展社區旅游合作等;另一種是通過設立業務部、子公司或參股形式自主開展多元業務,如綠城服務布局綠橙便利店、碧桂園服務入股橙家開展家裝業務,萬科物業旗下樸鄰開展租售交易等;還有一種是通過與外部第三方合作,如中奧到家攜手人人泊車涉足停車運營等。

雖然從外在看,物業服務企業的多元經營非?!叭饒幀?,但從行業數據看,多元經營對收入的貢獻還處在“輔助”階段。2017年度百強物業服務企業開展多元經營收入310億,占企業營業收入構成的比例為17.17%,而相比2015年占比上升0.44個百分點。頭部企業在擴展收入上在陸續推進,但是更多業務還處在布局階段,實際收益還需要進一步持續觀察。

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專業深入,物業服務企業多元經營表現

梳理2018-2019年度代表物業服務企業的多元布局動作,企業開始深入更專業化的領域,也更多的依賴集團化的品牌支撐開啟在多個領域的試水。

(一)新零售:綠城服務、長城物業等進軍新零售

新零售概念越來越多的出現在人們的視野里,作為接觸業主第一線的社區,如何吸引業主成為高流量的消費者是各家物業服務企業一直在探尋的方向,而便利店是近場零售的成功代表業態。2018年,物業服務企業從不同角度開拓了新零售/便利店落地形態。

比如,長城物業與誠品鮮從合作、線上兩個方面,重塑了社區的食物運輸鏈;多家企業與天虹Well Go 24h無人值守便利店合作,追趕市場新形勢,向智慧社區又邁進了一步。綠城服務在“綠橙”便利店基礎上推出集成品牌概念店“綠橙GreenMart”,集無人超市、餐飲店、生鮮超市為一體,一店解決多種需求。

(二)租售:綠城服務鋪設全國租售中心 & 萬科物業租售中心升級為“樸鄰”

“租”、“售”是業主在打理自身資產時必然會經歷的訴求之一,物業服務企業可以依托自身社區資源,承接社區的租售業務,為同時身為業主的買方和賣方搭建溝通的橋梁,由于房產交易標的金額高,對企業的利潤貢獻也較大,物業服務企業紛紛將零散的需求進行整合,形成獨立品牌。

比如,綠城服務于2018年1月正式啟動“綠城租售中心”項目,9月份已達到382個園區租售點,并且在未來三年內,“綠城租售中心”將會在全國22個省,66個城市完成布局?!奧壇親饈壑行摹筆鍬壇欠襠縝鮒狄滴裰匾淖槌剎糠?,綠城服務將會為業主配置一對一的租售管家,在了解業主的需求后,與全國范圍內的房源或者是需求方對接,提升社區內資源的匹配度,將業主的房屋資源進行保值和增值服務。

萬科物業旗下“萬科租售中心”在2018年5月將全國門店更名為“樸鄰·萬科物業二手房專營店” (簡稱“樸鄰”)。提供房屋委托、房屋租售、房產售后,物業服務的全生命周期鏈條服務,其模式是基于物業服務帶來的信任,與做二手房交易建立的專業依賴,在高頻高價的商業模式下,重塑粉絲價值。

(三)公寓運營:南都物業“群島”長租公寓品牌&綠城服務打造“優屋美宿”

與開發商和運營商相比,物業服務企業具備管理物業和服務客戶的先天優勢,同時,物業與業主的距離最近,對空置房源等潛在租賃房源提供者關系密切,為其開拓租賃運營業務形成了先天的優勢。

比如,南都物業旗下浙江大悅資產管理有限公司,打造并運營以服務公寓、國際青年社區、托管公寓、復合型園區四大產品為核心的長租公寓品牌——“群島”,采取包租形式承租杭州幾處大業主物業和公司在杭州市區內在管物業的空置房源,以公寓的形式對外租賃。

又如,綠城服務集團與杭商旅集團和杭州黃龍飯店共同打造“優屋美宿”品牌。其是一家集房產中介、酒店管理、租賃業務于一體的高品質租住的互聯網生活服務平臺,截止2018年12月,優屋美宿已在杭州、北京、寧波、舟山、西雙版納、烏魯木齊、陵水7個城市打造19個項目、4個會所、1500余套客房。

(四)社區金融:雅生活集團聯合綠地金控、多家銀行發力社區金融

社區金融是指圍繞社區平臺,以個人和家庭為服務對象的金融服務模式。2018年5月,雅居樂集團與綠地金融控股集團簽約,推進雅生活集團社區金融布局,探索“互聯網+社區金融”的業務發展模式。除與綠地金控共同探索“互聯網+社區金融”業務外,2018年雅生活集團攜手四家銀行完成社區金融簽約,促進金融服務快速在社區落實。

雅生活集團與綠地金融控股集團簽約

(五)養老:保利社區居家養老服務平臺公司“和悅”掛牌

物業服務企業在社區養領域的優勢非常明顯,物企本身擁有社區的服務資源和設施資源,并掌握業主相關信息,這些對于很多機構來說可望不可及,不少物業服務企業開始涉足社區養老服務。

以保利物業為代表,2018年3月,保利物業將社區養老服務升級,成立社區居家養老服務平臺公司——“保利和悅健康養老服務有限公司”(簡稱:保利和悅公司)?;誚餼靄胱岳砝先說姆裥棖?,把社區居家小微機構作為重點布局方向,建立以“社區嵌入式小規模多機能機構”為定位社區居家養老服務綜合體。

物業服務企業承接部分社區養老服務職能也受到政策支持,今年4月,國務院辦公廳印發《關于推進養老服務發展的意見》提出要“探索‘物業服務+養老服務’模式”,支持物業服務企業開展老年供餐、定期巡訪等形式多樣的養老服務?!?,物業服務企業開展養老服務或迎來新突破。

03

物業服務企業多元經營主要邏輯

除了最后一公里的入口優勢和天然的距離優勢,物業服務企業開展多元經營還依賴以下邏輯:

擴大集團化運營的品牌優勢。一方面,頭部企業利用自身品牌通過不同的服務繼續延伸品牌價值,另一方面,不少企業通過集成服務,自然對企業本身的品牌價值進行提升,而眾多的落地可為自身外拓其他項目形成優勢。

完善服務生態圈,全周期服務的服務溢價。眾多企業在如何圍繞客戶全周期服務上下功夫,一方面服務的提升可以增加服務溢價,另一方面通過掌握全周期的服務能力也進一步拓展了服務內容,為迎接生活服務門類的大爆發提前進行布局。

運營資產的估值邏輯。教育、租賃運營在房地產開發領域已被證明是被資本看好的增長領域,通過合理的運營邏輯實現資產的運營價值,一方面可以通過新業務獲取利潤,另一方面可以通過運營價值的變現實現更高的商業價值,也為自身在資本市場的高估值打下良好的基礎。

物業服務企業的多元化或許與房企的多元化不同,主要是客戶不同,物業服務企業的多數多元業務探索還是依托同一批業主,其是在同一客戶維度上的進行的價值挖掘。但房企的多元化更需要面對不同的客戶,每一項業務都需要找到新的消費者。因此,物業服務企業的多元化挖掘潛力更大也更具備可行性。

物業服務企業開展多元經營從早期單純增加收入的起始點出發,在前些年“社區經濟”的浪潮下迅速擴大,并在當今生活服務的新場景定位下沉淀,業務開始走向專業化、標準化、品牌化。

但是,多元經營的道路還任重道遠,業主的天然的信任還需要基礎服務環境的建立,在各種便捷服務隨處可及的現在,業主并不天然的就成為你的客戶。同時,在開展多元業務時,物業服務企業的專業度也會成為是否成功運營業務的重要因素,以便利店為例,其背后涉及的供應鏈體系、運行管理體系和店鋪網絡都具備很高的專業性,試水可以,但是否成功還依賴于是否形成獨有的商業模式。

因此,企業在開展多元經營業務時應該在服務至上融入更多的鏈接,通過粘性實現與業主的信任,其多元業務也應該依托于業主實現,存在于基礎服務完善和獲取高口碑的前提下去實現。另外,在跨界到更多的領域之時,要客觀評估自身的力量,在專業領域通過合作的形式獲得更好的服務。

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